「我可以換幾坪？」面對都更危老，民眾最常問這個問題，在「2022居住安全博覽會」高峰論壇中，與談來賓看法一致，認為民眾在評估改建是否可行時，千萬不要限縮在「坪數」的迷思中，重要的是「價值」。

在博覽會的「更新之路─都更危老重建財務融資」論壇中，包括中華民國建築經理商業同業公會理事唐惠群、台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑、台灣金聯資產管理股份有限公司副總經理黃顯鈞、及華南銀行總經理黃俊智等來賓，與主持人、房市專家田大全談到都更議題時，一致點出民眾最常問的問題就是「可以換幾坪」。

鐘少佑分析，這是源於過去建商整合時，不論哪種架構，都會跟地主以「分幾坪」做為主要的洽談方式，導致大家有先入為主的觀念，但其實改建還是「羊毛出在羊身上」。想要用好一點的建材、想要建商多給一點租金補貼等，分回的坪數就會少一點，黃顯鈞解釋，權利變換的邏輯是：「全案更新後的總價值」減去「共同負擔費用」，剩餘的價值才依照各地主持有的舊房價值按比例去分配，所以增加的費用多半會計入在共同負擔裡面，導致地主可分配的價值變低。

可分配的價值變低，坪數自然有可能縮水。但唐惠群提醒，地主要認清，其實攸關權益的是價值，千萬不要被「坪數」綁住了！因為建商也可以透過給你大一點的坪數、但較差的樓層或面向，來維護他自己的權益，所以真正要注意的是分配的價值而非坪數。

而在這其中，個案更新前後的價值也常常發生爭議，鐘少佑補充，估價師要進場時，其實還有一個重要的工作─事前溝通，確認洽談整合狀況、過去特殊情事，譬如頂樓有無約定專用等，才能依循大原則做估價，並針對違建、土地登記不均等特殊狀況進行評估。另外，鐘少佑提及，建商整合的個案，可利用手中分回的權利價值去處理一些相對複雜的問題，這是自辦都更所沒有的優勢之一。

（特約撰述／周巧玉）

本文來源：工商時報