都更改建的方式有那些?

「我買的公寓已經五十年了，雖然很老舊，不過住個幾年，應該可以辦都更，換住新房子吧？」

許多住在老屋的朋友，對於「都更」有許多期待，希望能夠改住新房子，甚至可以出售新屋，得到一些利益。

但是都更該怎麼進行？難度高嗎？

根據現行的法律，都更有三種方式：（1）權利變換，也就是所謂的傳統都更、（2）合建，以及（3）危老重建。

方式1：傳統都更（權利變換），不需100％住戶同意

傳統都更，又分為「公辦」和「自辦」。根據《都市更新條例》，基地的面積達到1000平方公尺以上，才能適用。

如果是由政府出面公辦都更，必須是在地方政府劃定的更新地區之內。如果是由住戶自己發起的自辦都更，則是要申請更新單元。

根據《都市更新條例》，都更並不需要100％的住戶同意。按照不同的都更性質，同意的門檻從二分之一到五分之四不等。

對於少數不願意配合拆屋的住戶，政府甚至可以在協調之後，進行強制拆屋。

在權利的分配上，政府是有權利在審查的時候，決定權利的變換要怎麼分配的。

都更也會有容積獎勵，傳統都更的獎勵上限，是基準容積的1.5倍。

方式2：住戶自行協議，與建商合建，必須100％住戶同意

如果住戶選擇與建商合建，那麼只要符合都市計畫以及建築管理法令的規定，就可以進行。

但是這種方式，如果有住戶不同意，就不在政府公權力的干涉範圍，因此必須所有的住戶都同意改建，才有可能推動，不然只能慢慢的進行協議。這種方式的難度不低。

這種自行協議合建的方式，是由住戶和建商一起協調出資的比例，如果住戶願意出更多的建築成本，未來新屋完成之後，也可以分到比較多的坪數。

方式3：危老重建，速度最快

在2017年5月，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》正式上路，如果是30年以上的老屋、未設電梯的老舊建築，就可以適用，而且對於基地的面積，並沒有設限。

也就是說，如果只是一棟基地只有數十坪的老屋，也可以適用危老條例，拿到租稅優惠和容積獎勵。

但是，危老重建一樣要100％住戶同意，權利的分配一樣要由住戶與建商自行協議，政府不干涉。

如果有住戶不同意，政府也不會介入，更不會強制拆屋。

當然，如果住戶的資金雄厚，不找建商合建，而是直接委託建築師與營造商興建，就不需再與建商分配權利。

在這三種方式中，以「危老」的方式流程最快，可能半年到一年之間就可以拿到建照。

但是傳統都更，常常要耗時四年以上。也因此現在已經有超過一半的都更案，都是採用危老重建的方式。

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都更貸款：原則上可貸七成

在危老條例施行之後，現在都更案的數量大增，銀行也配合推出許多貸款專案。

如果還在協調過程中，有「都市更新整合期房屋貸款」、「都市更新整合期土地貸款」。整合期的貸款期限，一般在3年以內。

如果已經準備開始動工，可以申辦「與地主合建保證金貸款」、「興建房屋貸款」、「營運週轉金貸款」，以及「更新單元內不動產原有債權之代償與參與更新者之週轉金貸款」。這就屬於從動工到完工期間的融資，一般最長期限是6年。

各家銀行的都更貸款，原則上放款的成數是以七成為上限。不過，如果是在特別精華地段，或是相關權利人的個別條件不錯，成數可能可以提高。