一、什麼是都更？

（一）法源依據

政府為促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與都市景觀，提升公共利益，特制定「都市更新條例」；本條例將依都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係、人文特色及整體景觀等，進行全面調查及評估，並視實際情況劃定更新地區、訂定或變更都市更新計畫。

隨著台灣的經濟起飛，早期所興建的建築物，有部分早已跟不上時代的腳步，不僅危害市容，有些甚至出現了安全的疑慮，因此「都市更新」誕生了！政府為了人民居住的安全考量，因此規劃出一系列的政策，希望人民住得安全以外，還能提升市容！

（二）面積條件、環境條件

申辦資格：

• 位於都市計畫區域內
• 符合地方政府更新單元劃定標準
• 30年以上合法建築物之重建，或20年以上合法建築物之整建、維護

房子要進行都市更新的重建前，須為劃入「都市更新地區」或「都市更新單位」，若要查詢自家住宅，是否已經劃入更新地區或單位，可至都市更新處的「都市更新入口網」查詢。

如有意參與都更，只要符合以下條件，也可提出申請都更劃定：

都更面積條件（都市更新單元劃定基准，須符合下列之一）：

• 為完整之計畫街廓者
• 街廓内面積在二千平方公尺以上者
• 街廓内鄰接二條以上之計畫道路面積大於該街廓1/4，且1,000平方公尺以上者
• 街廓内相鄰土地業已建築完成，其面積在1,000平方公尺以上，卻無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻，並為一次更新完成者。但若其面積在500平方公尺以上，需敘明理由，經審議委員會審議通過者。
• 跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一，並採整體開發，且不影響各街廓内相鄰土地之開發者。

PS.「街廓」的定義為都市計畫範圍內，四周被都市計畫道路圍成之土地，以基地四周面臨計畫道路為原則，如因基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防、河川等，其鄰接部分邊界得視為街廓邊界。都更土地以街廓為單元。

環境條件（14項指標中，需符合其中3項）：

• 土磚、木、磚及石造建築物，或是20年以上加強磚造及鋼鐵造、30年以上鋼筋混凝土及預鑄混凝土造、40年以上鋼骨混凝土建築，以上建築物合計面積，達總面積1/2以上。
• 耐震設計標準不符內政部78年5月5日修正之規定。
• 距離捷運站200公尺以内。
• 四層以上合法建物棟數，達更新單元1/3以上，無電梯且法定停車位數低於戶數者。
• 平均每戶居住樓地板面積，低於北市每戶居住樓地板面積平均水準1/2以下。
• 建築物地面層土地使用現況，不符現行都市計畫分區使用樓地板面積，達1/2以上。
• 公寓沒有化糞池或沖洗式廁所排水，生活雜排水均未經處理而直接排放者，達1/2以上。
• 現有巷道狹小，寬度小於6公尺，長度佔現有巷道總長1/2以上。。
• 房子基礎下陷、樑柱牆壁腐蝕破損、變形，達1/2以上，有公共安全危險者。
• 穿越更新單元內，且未供公共通行計畫道路面積比例，達1/2以上者。
• 非防火建築物。
• 附近有内政部、市政府指定的古蹟、歷史建築、都市計畫劃定保存區。
• 附近打算都更的面積達3,000平方公尺。
• 建蔽率大於法定建蔽率，且容積率低於法定容積率的一半。

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二、老公寓適合都更嗎

先定義老公寓

到底怎樣才算老屋？對於老屋的屋齡有著各式各樣的定義，有的人覺得30年以上的老公寓就算老屋，但也有人認為百年三合院才算是老屋。

從法律條文方面來看，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第三條提到屋齡超過30年是適用該條例的條件之一，而《文化資產保存法》第十五條，則提到公有建築物屋齡超過50年，於處分前要進行文化資產價值評估。然而，文化部近年推動「私有老建築再生計畫」，則以民國60年以前的老建築為門檻，換算屋齡約為48年以上。也就是說，政府的各項規範及補助，目前對於「老屋」的身份認定，沒有統一的屋齡標準。

其實有些房屋未達政府都市更新的標準，但卻有安全疑慮！政府提出的都市新計畫往往都是大面積的範圍，相對的，所居住的居民就多，因此在意見整合時，常常容易出現意見整合不易，造成都市更新計畫無法進行。又或者是居民對於老房子有著濃厚的情感，不捨得對它進行改建，寧可要舊的也不要新的。那麼就只能繼續居住嗎？其實對於這類的房子，住起來可能危害民眾生命財產安全的房屋，政府還有其他的辦法！

三、老公寓不都更，還能怎麼辦？

老公寓不適合都更沒關係，還有危老這個選項！

（一）危老的法源依據

危老重建條例

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》簡稱《危老條例》，與都更計畫不同的是「速度及效率」，危老條例之申請流程較為簡單快速，並享有條例中的多元獎勵，包含容積獎勵、減免賦稅等優惠。

（二）危老的法定條件

申辦資格：

• 位於都市計畫地區之建築物。
• 非歷史建築，不具文化歷史紀念藝術價值須保存。
• 危險或老舊的合法建築

合法建築代表需領有使用執照、營造執照或是擁有合法房屋證明，若是違建則不適用危老條例。

（1）危險房屋判定

經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋 ．經結構安全性能評估結果未達最低等級者

 （2）老屋判定

屋齡30年以上，無電梯，耐震能評估未達一定標準者，或屋齡30年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者。

其實老屋只要不是具保存意義的歷史建築，也符合危險需強制拆除定義的房屋，或者是屋齡超過 30 年以上，耐震評估未達標準，且無電梯，或有電梯但結構詳評後改善不具效益者，都可以進行危老改建，很多的老式公寓也都符合申請資格，比起都市更新的複雜條件限制，老公寓進行危老也是不錯的選擇！