重建後的分配比例永遠是屋主最關心的一個議題，也是最需要協調、溝通的部分，畢竟它直接影響了房屋重建後的總價與屋主的生活空間。根據我這幾年的觀察，屋主和建方的協議若最後破局，多半也是因為分配比例無法達成共識。

站在屋主的角度，自然會希望能換回的坪數越大越好。若換回的坪數小於他原先所擁有的坪數，比方說原本的三房變成兩房、兩廳變成一廳，他們通常會對重建產生抗拒的心理；而對建方來說，在合建的狀況下，他們是沒有收取服務費的，如果沒能在成本和收入上做好管控，這長達7、8年的辛苦努力，很可能變成白忙一場。

因此，在與屋主洽談之前，我們必須仔細評估房屋本身的條件，才能精算出一個可讓屋主接受，同時又能取得合理收入的分配比例。

評估建案價值的兩大重點

一般來說，在評估建案時，我們會從以下兩個角度著手：

（一）地段

對建方來說，房屋售價高的區域對建築材料及設備的要求較高，所以興建時需耗費較多成本。不過，因為重建後房屋的市場行情比較好，建方可以獲取較多空間來分配給屋主，所以，屋主分回的比例也會比較高；相對的，如果房屋的位置不是太好，重建後的售價也會因此受限，這時建方就得拿回更多的銷售坪數，才能打平成本、維持，或創造合理利潤，也因此屋主的換回比例就比較低。

（二）房屋本身的條件

這裡所說的條件包括基地規模（大小）、形狀、臨路條件，和對外交通等等。若基地方正，便可更有效率的進行建築設計；若房屋臨大馬路，通常有較好的商效，臨近公園，則適合打造優質住宅；其次，如果距離離捷運站很近，房價也會比較高，這些都會直接或間接影響到重建後的分房比例。

當我們把所有會影響房價的因素都考量進去後，計算出來的結果可能是屋主和建方五五分、六四分，或是七三分。因為每個建案的條件都不一樣，屋主與建方所分得的比例也不盡相同，沒有固定標準。這個時候，最大的原則就是合意，也就是說，只要屋主和建方可以達成共識，那就是最合適的數字。

決定好屋主與建方的分配比例後，接著就是根據屋主的土地持分來計算每一位屋主可以分得的坪數。

為何無法「室內坪一坪換一坪」

曾經有段時期，政府為了極力推動都更重建，喊出「室內坪一坪換一坪」的口號，希望藉此吸引更多屋主參與重建。在舊屋換新屋的前提下，這樣的條件似乎非常划算，但事實上，經過這幾年的經驗，我們發現在目前這個40%到50%的獎勵值之下，位於住宅區的4 樓以上公寓，在重建之後其實很難滿足室內坪一坪換一坪。

每次和屋主溝通，只要一講到這一點，很多屋主都會覺得很疑惑，甚至無法接受，所以我通常會以實際數字來舉例說明。

首先，一個很重要的觀念是，房屋重建後，屋主可分回的面積是以持分的土地面積換算出來的，而不是以目前建物的實際坪數來換算。換句話說，屋主可分回的坪數主要是看土地持分的大小，而土地可創造出的坪數又與使用分區（即容積率）有關。

以台北市第三種住宅區為例，法定容積率是225%，每1坪土地可蓋2.25坪的容積，假設我們可以申請到40%的危老獎勵，那就可以創造出1 × 225%× 140%的容積，亦即3.15坪。若再乘以每坪容積可創造出的銷坪係數，在此暫以1.55計（一般介於1.55至1.6之間），則3.15坪容積約可創造出4.88坪（3.15×1.55）的產權坪。但是，這個算式並沒有包含建方所需付出的成本，也就是說，如果選擇合建，這4.88坪還包括要分給建方的部分。

一般來說，重建後是否能夠「室內坪一坪換一坪」取決於以下兩點：一個是土地持分，一個是現有建物的面積。我們先來看土地持分，以50坪的土地來說，若只興建2層樓建物，那表示土地所有權人只有兩人，各持分25坪；但若興建的是4層樓的建物，則各所有權人只能持分12.5坪（多數舊公寓的土地持分約在8 至12坪），每個人可分得的面積只有2層樓建物所有權人的一半。

以同一塊土地來說，當屋主越多，土地持分就越小，重建後每位屋主能夠分得的坪數，當然也會跟著變小。粗略的說，建物的樓層越高，屋主通常也越多，要室內坪一坪換一坪的機會也就越小。但若真要精算，就不能單純只看建物的樓層數，而是要看土地持分大小。

其次是現有建物面積，同樣大小的土地持分，建物面積未必一樣大。現有建物面積小的屋主或許真能室內坪一坪換一坪，但建物面積較大的屋主可能就沒辦法。

不同樓層，不同比值

事實上，即使屋主可以接受和建方之間的分配比例，但因為每位屋主原本所擁有房屋的條件不同，在分房時，有些屋主會針對自家優勢，主張應該分得多一點的坪數。舉例來說，一樓的屋主可能會認為自己的價值最高，因為一樓可以當店面，還可以停車，又不用爬樓梯。可是擁有頂樓房屋的屋主也會主張，他家樓上有屋頂平台可以加蓋（雖然平台應該是屬於全棟所有權人所有），還可以曬衣服、種花，所以他的樓層價值比較高。

以台灣人的使用房屋的習慣來說，這樣的說法當然有它的道理。所以，我們在與屋主洽談之前，通常會把這些條件估算進去。比方說，若以住在二樓以上屋主的條件為基礎，一樓可能就可考慮其現有條件再優惠些，或頂樓有搭建合法的舊違章建築物且可供居住使用，也會給予合理的拆遷補貼費用。一般來說，台灣人對樓層的價值普遍都有共識，所以大致都可以接受因為樓層不同，所產生的條件差異。

因建蔽率和公設而消失的一樓店面

另外一個可能會影響坪數分配的變因就是建蔽率。建蔽率又稱建築密度或建築覆蓋率，指的是建築面積占基地面積的比率，而且每個城市、地區的建蔽率規定也都不一樣。若以台北市的住三為例，法定建蔽率是45%，也就是說，100平方公尺的土地，單層只能蓋45%，危老重建又會放寬一些。

建蔽率是政府為了更好的都市環境，所實施的規定之一。過去的老公寓沒有建蔽率的規定，一般都會蓋滿滿。但現在新蓋的社區大樓，就必須遵守建蔽率的限制，縮小建築單層平面面積，也會讓建築退縮。此外，還要扣掉車道、梯廳、樓梯間等公共設施。因此，原本擁有一樓店面的屋主，可能就無法再分回一樓的店面，這個時候，有很多屋主會開始對重建感到抗拒。我完全可以理解這樣的心情，但礙於現行法規，有的時候建方真的無法做到兩全其美。

為了避免這樣的為難，我們在開發住宅型建案時，通常比較傾向找位於巷子裡、比較沒有商效的老舊建物。也就是說，屋主沒有非得留在一樓的必要，重建後的價值差異也比較小，如此一來，順利說服屋主的機率也會比較大。然而，話又說回來，現今因為消費模式改變與這次新冠疫情的影響，許多人轉而在網路上購物，臨路經濟已經不像以前那樣具有強大優勢，租金效益也不若過往，所以我們在和屋主洽談時，也會有比較大的空間。

每個建案的狀況都很不一樣，每位屋主的想法也可能有很大的差異，溝通協商的方式當然也無法一概而論，因此，在處理這些問題時，幾乎沒有所謂的通則。唯一的方法就是花時間不斷向屋主說明，不過也就在這些溝通的過程裡，我們可以更了解每一位屋主的難處和需求，並且在可能的範圍之內，幫他們解決因重建而產生的問題。

房屋雖然也是一種商品，但我總認為，就因為房屋是屋主們重要的棲身之所，也是創造回憶、豐富生命的地方。面對重建，他們當然會有許多遲疑，也會有很多理性或非理性的考量，所以，我總是不斷提醒自己一定要能設身處地，為屋主創造最大利多。如此，才能真正體現住宅重建的真正意義。

如何評估重建後的需求

取得多數屋主的共識之後，我們便會正式邀請建築師加入設計屋宅，而在進入申請建照的階段之後，會再邀請營造團隊，正式展開重建的工作。

針對多數住戶的需求來設計房型

在這個階段，屋主們通常會開始想像自己未來的家園是什麼模樣。我也一樣，在和屋主洽談的過程中，每位屋主的性格、家族成員、主要需求，隨時都在我的腦海中浮現，我總是會不停思索，到底什麼樣的住宅最適合這個建案的屋主。

通常，我們會看屋主分回的坪數是落在哪個區間，並且透過問卷，仔細調查屋主希望未來可以分到幾房型的房子之後，再進行住宅的坪型規劃。比方說，如果多數屋主可以分到的都是30至40坪的房子，我們就不會去設計50至60坪，甚至是70 至80坪的房子，因為這樣屋主分不回去；如果大部分屋主的需求都是2房或3房，我們就不會設計太多4房的房子，不然屋主的選擇會變得很有限。

屋主可針對交屋時的需求轉變，售出或加購坪數

但我們也必須考慮到另一種狀況是，等到可以交屋時，屋主可能已經不再需要那麼大的坪數，例如，子女成家，不再與父母同住，那我們也會提供較小坪數的屋子，讓屋主可以做彈性選擇。假設他原本可以分回40坪，那我們就提供2戶20坪的房子，多出來的那1戶，屋主可以出租或出售。又或者，雖然屋主可以分到40坪，但他覺得30坪其實也夠住了，這個時候，屋主可以把剩下的10坪賣給建方，取得的現金就可以用來裝潢。

相對的，如果屋主發現自己可以分得的坪數不夠用，也可以在動工之前向建方購買。這時我們會請合作的代銷公司或估價師提出預估的房價，向屋主報價，再加上一些折扣，算是給屋主的回饋。

如果是都更重建，政府會涉入監督屋主與建方間的分配情形，當「找補」差異很大時，也就是有屋主超選或少選的金額很大時，政府就會來瞭解是否房型設計出了問題？屋主是否知道他超選？如果涉及抽籤，政府也會來看抽籤程序是否符合規定，這些都是對屋主多一層的保障。

當然，都更重建的原意是讓原住戶享有更好的生活環境，而不是讓屋主把漲價的房子賣掉，再去其他地方買更大的房子；或是因為無法負擔重建後隨之而來的相關費用，只好把它賣掉，再到房價更便宜的地段另外購屋。不過，因為重建後是成為新房屋，升值也是一個必然的趨勢。換個角度想，重建之後，雖然有些住戶可以留下，有些住戶必須選擇離開，但至少所有住戶都可以脫離原先陳舊，甚至有危險性的生活環境，讓身心得到更好的安頓。而且不論留下或離開，參加重建的屋主資產價值都會有數成，甚至倍數的增加。

建方會如何進行房屋預售

若重建時採合建方式與建方合作，建方在取得建照後，興建新屋前，會提出「預售」的需求，也就是在興建前，先銷售未來將興建的房屋。預售期間（不包含前期準備及預售屋搭設等時間） 會視市場景氣進行調整，大約是6個月至1年。

將舊有房地點交給建方之後，建方便會開始支付租金補貼給屋主，所以，並不會因為多了預售屋銷售期間，而造成屋主的損失。而且，因為建方付給屋主的租金也是一筆不小的成本，所以屋主不用擔心建方會無限期延長預售期間。

文章來源：https://www.thenewslens.com/article/155925