位在台中市中區、屋齡高達35年的集合住宅昨（6日）發生火警，造成6死6傷的憾事。長期以來，台灣都市發展存在「住商混合」的現象，住商混合的大樓在使用上相當便利，卻也暗藏交通、噪音與消防安全等危機，鄰近彰化火車站的喬友大樓在2021年6月30日發生火警，造成4人死亡與21人受傷的悲劇，如何將年久失修、產權複雜的危老建築進行重建，將是彰化未來重要的課題之一。

經彰化縣建築師公會辦理建築物耐震能力評估，喬友大樓的混凝土及鋼筋強度明顯降低，已有危害公共安全疑慮，建議應立即結構補強或拆除，彰化縣政府將輔導所有權人成立都市更新會，加速推動。

另一棟位在員林市的「黃金帝國大樓」，也將朝都更的方向辦理。據了解，彰化縣屋齡30年以上的建築物超過2萬棟，不少建築老舊、破漏，影響市容，還有防震、消防與治安等隱憂，應積極推動危老重建或都市更新計畫，並縮短行政程序、提升獎勵容積，增加申請改建誘因。

位在員林火車站附近的「黃金帝國大樓」。（讀者提供）

危老建築影響商業活動

「在彰化舊城區內，有不少像喬友大樓、黃金帝國大樓的建築物，過去曾輝煌耀眼，而今已光鮮不再，成為危樓。」彰化縣議員陳銌銌表示，為了彰化的整體性與未來發展塑性，無非就是推動都市更新妥善規劃，加速推動老舊住宅重整，改善居住環境，提升城市景觀與公共安全。

彰化縣議員張雪如說明，黃金帝國大樓的問題存在幾十年，所在地段位在員林市蛋黃區的核心，已經影響到日常的商業活動。若這棟大樓能拆除、重新規劃，將帶動員林的商業行為，也有望增加民眾收入，進而推動員林的繁榮。

深耕員林多年的張雪如也提到，超過30年以上的建築物真的很危險，只不過危老重建、都更都需要跟所有權人溝通，若政府能進一步介入，跟所有權人做最好的溝通，如拆掉重建後的好處、所有權人需要負擔哪些部分，讓所有機制公開透明，民眾會更有信心，也更樂意參與。

都更窒礙難行與產權複雜有關

針對危老重建、都更難以推行的原因，逢甲大學都資系副教授劉曜華分析說，這與私有財產權的保障有關，在憲法的框架下，住商混合大樓是私有財產，政府扮演的是監督、管制的角色，可以要求改善消防安全，但面臨拆除重建時，因大樓產權複雜、找誰都無法負起全責，政府顯得無能為力。

「這變成是一個人吃人的社會，有些人花錢整合6成以上的土地，但還是無法推動都更或危老重建，因為產權越小的人，想要的好處越多。」劉曜華指出，若推動都更或危老重建時，沒有遇到居住正義的問題，他建議政府應比照區段徵收、市地重劃，擁有強制收購的權力，否則都更只會原地踏步，甚至退步，老舊大樓的屋況也會越來越糟糕。

「從彰化喬友大樓、台中千越大樓，都可以看到小地主綁架大地主的現象，結果造成公眾受害。」劉曜華指出，危老條例更新對中南部的正面影響較少，該條例還是以北部的思維來修改，就算給出再好容積率，中南部也用不完，中南部需要的是公權力介入，具有強制性的產權整合。

老舊住商混合大樓應加強管理

在現行都更制度較難推動的狀態下，彰化縣議員曹嘉豪提議說，或許彰化也可以學習日本的都更制度，以銀行擔任都更的實施主體，負責籌措資金、進行土地開發，再委由建設公司承攬興建。待建築完工後，以房屋管理人身分代為出租，把租金收益用來償還貸款本息與相關費用。